Ein trojanisches Pferd zulasten der Umwelt
In Deutschland sollen mehr Wohnungen gebaut werden â dieses Ziel hat die Bundesregierung schon in ihrem Koalitionsvertrag proklamiert (Koalitionsvertrag, S. 22). Erreichen will die Bundesregierung dies, indem sie die Planungsverfahren beschleunigt. Dazu soll der Gesetzentwurf âzur Modernisierung des StĂ€dtebau- und Raumordnungsrechtsâ (BT-Drs. 21/6588) beitragen. Dieser sieht vor, dass das Bauen von Wohnungen bei der Festsetzung von bestimmten Baugebieten in einem Bebauungsplan als im ĂŒberragenden öffentlichen Interesse berĂŒcksichtigt wird (§ 1 Abs. 7a BauGB-E). Damit soll der Bau von Wohnungen Vorrang haben gegenĂŒber anderen, auch wichtigen Belangen wie dem Klima- und Naturschutz (BT-Drs. 21/6588, S. 62).
Die Vorrangregelung des § 1 Abs. 7a BauGB-E begegnet grundsĂ€tzlichen Bedenken: Sie betrifft nicht mehr nur einzelne Vorhaben, sondern ganze Baugebiete. Damit priorisiert der Gesetzgeber â anders als in der GesetzesbegrĂŒndung behauptet â nicht nur den Wohnungsbau, sondern mittelbar auch den Bau von Gewerbe- oder BĂŒrogebĂ€uden. Die Vorschrift wirft grundlegende Zweifel an ihrer Vereinbarkeit mit dem verfassungsrechtlich grundierten Grundsatz der gemeindlichen planerischen AbwĂ€gungsentscheidung auf. Sie fĂŒhrt dazu â falls sie ĂŒberhaupt praktikabel ist â, dass alle anderen Belange zurĂŒckgestellt werden, wie etwa der Klima- und Naturschutz.
Reichweite des § 1 Abs. 7a BauGB-E: Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt
1 Abs. 7a BauGB-E soll nur in Gebieten gelten, die die jeweilige Landesregierung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gem. § 201a BauGB festgesetzt hat. Ein solches Gebiet liegt gem. § 201a Satz 3 BauGB vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefĂ€hrdet ist. Dies kann nach Satz 4 etwa dann der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stĂ€rker steigen als im bundesweiten Durchschnitt oder geringer Leerstand bei groĂer Nachfrage besteht. Diese Voraussetzungen können Gerichte auch ĂŒberprĂŒfen, wenn ein Bebauungsplan anzuwenden ist, der unter Anwendung von § 1 Abs. 7a BauGB-E erlassen worden ist. Allerdings rĂ€umen die Gerichte hier den Landesregierungen einen erheblichen Beurteilungsspielraum ein. Mehrere Landesregierungen haben bereits Gebiete nach § 201a BauGB bestimmt, die bis zum 31.12.2026 gĂŒltig sind (u. a. Berlin, Bayern und Baden-WĂŒrttemberg).
Schon der sog. âBauturboâ eröffnet erhebliche Möglichkeiten zur Genehmigung von Vorhaben des Wohnungsbaus, nĂ€mlich in §§ 31 Abs. 3, 34 Abs. 3b und 246e BauGB. Im Gegensatz zu diesen Vorschriften greift die neue Vorrangregelung des § 1 Abs. 7a BauGB-E aber nur ein, wenn ein entsprechender Wohnungsbedarf festgestellt worden ist. Diese Begrenzung des Anwendungsbereichs ist zu begrĂŒĂen. Allerdings wurde auch bei der vorangegangenen Novelle des Baugesetzbuches im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens die Voraussetzung des § 201a BauGB gestrichen. Es ist daher nicht auszuschlieĂen, dass diese EinschrĂ€nkung auch hier noch gestrichen wird. Um zusĂ€tzlichen Wohnraum zu schaffen, werden die Gemeinden letztlich erst dann zu den nun vorgesehenen erweiterten Möglichkeiten zur Ausweisung von Baugebieten zurĂŒckgreifen, wenn selbst die weitreichenden Möglichkeiten der Bauturbo-Novelle nicht mehr offenstehen.
VerstĂ€rkung des Trends der ZurĂŒckdrĂ€ngung von Umwelt-Â, Klima- und Naturschutzbelangen
Die geplante Vorrangregelung fĂŒr Baugebiete, die âauchâ Wohnen vorsehen, fĂŒhrt einen gesetzgeberischen Trend in eine neue Richtung, der zugunsten von Infrastrukturvorhaben die Belange des Umwelt-, Klima- und Naturschutzes zurĂŒckdrĂ€ngen soll (s. AufzĂ€hlung in BT-Drs. 21/6588, S. 76). Er betraf bislang die Genehmigung von Anlagen. Das macht etwa § 2 EEG deutlich: Der Errichtung und dem Betrieb bestimmter Anlagen bzw. Vorhaben â etwa erneuerbare Energieanlagen in § 2 EEG oder Infrastrukturvorhaben wie Ăbertragungsnetze â weist die Norm ein ĂŒberragendes öffentliches Interesse zu. Dies fĂŒhrt zu einem besonderen Gewicht dieser Vorhaben in behördlichen Ermessens- und AbwĂ€gungsentscheidungen, ohne dass die AbwĂ€gung gĂ€nzlich entfiele (sog. relativer AbwĂ€gungsvorrang). Das jĂŒngst verabschiedete Infrastruktur-Zukunftsgesetz erweitert die Liste an Anlagen und Vorhaben, die bereits aktuell im ĂŒberragenden öffentlichen Interesse liegend gesetzlich verankert sind, erheblich.
Die Auswirkungen des § 1 Abs. 7a BauGB-E sind mit den bisherigen Priorisierungsregelungen nicht vergleichbar. Sie gehen weit darĂŒber hinaus. Es handelt sich nicht mehr um eine Priorisierung einzelner Vorhaben oder Anlagen, sondern um die Festsetzung von Baugebieten. In einem nach § 201a BauGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt soll dann, wenn ein Baugebiet, das âzumindest auch dem Wohnen dientâ, festgesetzt werden soll, die in dem Bebauungsplan vorgesehene Wohnbebauung im ĂŒberragenden öffentlichen Interesse liegen und als vorrangiger Belang in die jeweils durchzufĂŒhrende AbwĂ€gung eingebracht werden.
Vorrang fĂŒr ganze Baugebiete
Diese Regelung wird bewirken, dass auch andere Vorhaben, etwa Gewerbebetriebe, die in dem jeweiligen Baugebiet ebenso zulĂ€ssig sind, von diesem Vorrang profitieren â und damit der Klima- und Naturschutz noch weniger BerĂŒcksichtigung finden wird. Mit der Festsetzung eines Baugebiets, in dem Wohnen zulĂ€ssig ist, werden nĂ€mlich auch andere Nutzungsarten ermöglicht. Die Priorisierungsregel soll nicht nur reine oder allgemeine Wohngebiete erfassen, die ausschlieĂlich bzw. wesentlich dem Wohnen dienen. Die Priorisierung findet somit auch Anwendung auf Baugebietstypen, die Wohnen zulassen, aber im Schwerpunkt auch andere Arten der baulichen Nutzung vorsehen, so etwa gemischte Baugebiete (etwa Dorfgebiete [§ 5 BauNVO] oder Mischgebiete [§ 6 BauNVO]). Das gilt auch fĂŒr Kerngebiete, die durch § 7 Abs. 1 Satz 2 BauNVO-E zugunsten der Wohnnutzung erweitert werden (BT-Drs. 21/6588, S. 145).
Entgegen der BegrĂŒndung könnte die neue Vorrangregelung, also die Priorisierung von neuem Wohnraum, nicht nur dann eine Rolle spielen, wenn neue Wohngebiete ausgewiesen werden. Eigentlich entgegenstehende Belange, wie der Bodenschutz oder die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, wĂŒrden auch dann potenziell ins Hintertreffen geraten, wenn Baugebiete festgesetzt wĂŒrden, in denen Wohnnutzung auch, aber nicht nur, zulĂ€ssig ist â die anderen Nutzungsarten in dem Baugebiet wĂŒrden gleichsam von der Priorisierung âmitgezogenâ. Sie erhalten mittelbar ebenfalls einen Vorrang gegenĂŒber den einer solchen Planung entgegenstehenden Belangen. EinschrĂ€nkungen fĂŒr andere als Wohnnutzung könnte die Gemeinde nach § 1 Abs. 4-10 BauNVO nur beschrĂ€nkt festsetzen. Denn der Baugebietstyp, zu dem auch andere Nutzungen als die Wohnnutzung gehören, muss jeweils gewahrt bleiben. So muss beispielsweise in einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO, das dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören, dient, die gewerbliche Nutzung möglich bleiben und es darf keine der beiden Nutzungsarten â Wohnen oder Gewerbe â ein Ăbergewicht gewinnen. Die in den Baugebieten daher zulĂ€ssige, nicht notwendig ĂŒberwiegende Wohnnutzung wird somit zum trojanischen Pferd, indem andere Nutzungsarten ebenfalls mit einem besonderen Gewicht versehen werden und prioritĂ€r zuzulassen sind.
Kaum realisierbare Umsetzung in der planerischen AbwÀgung
Die Vorrangregelung ist mit dem rechtsstaatlichen Grundsatz gerechter planerischer AbwĂ€gung unvereinbar, weil sie nicht realisierbar ist und auĂerdem in den Auswirkungen zu weit greift. Das hat Auswirkungen auf andere AbwĂ€gungen: Hierzu zĂ€hlt die GesetzesbegrĂŒndung AbwĂ€gungen, insbesondere nach dem Natur- und Artenschutzrecht (BT-Drs. 21/6588, S. 77).
Das ĂŒberragende öffentliche Interesse soll sich nach der BegrĂŒndung (BT-Drs. 21/6588, S. 77) (nur) auf die im Planentwurf vorgesehene Wohnbebauung (Satz 1) und auf weitere Nutzungen beziehen, die die Wohnbebauung ergĂ€nzen (Satz 2). Mit letzteren sollen Nutzungen gemeint sein, die fĂŒr eine wohnortnahe Versorgungsinfrastruktur typisch sind, z.B. Nutzungen, die kulturellen, sozialen, gesundheitlichen oder sportlichen Zwecken, der Versorgung mit stĂ€dtischen GrĂŒnstrukturen oder der verbrauchernahen Versorgung mit GĂŒtern und Dienstleistungen dienen. Die BegrĂŒndung geht also davon aus, dass sich der Gewichtungsvorrang allein auf die in dem Bebauungsplan vorgesehene Wohnbebauung und bestimmte Annexnutzungen bezieht.
Eine differenzierte AbwĂ€gung, die Wohnnutzung auf der einen Seite und die anderen â dann auch zulĂ€ssigen â Nutzungsarten auf der anderen, ist aber angesichts des komplexen Zusammenhangs des AbwĂ€gungsvorgangs und der AbwĂ€gung kaum durchfĂŒhrbar. Dies widerspricht auch dem Wesen der Angebotsplanung des Bebauungsplans. Danach steht es jedem GrundstĂŒckseigentĂŒmer frei, ob und welche der zulĂ€ssigen baulichen Nutzungen er realisiert. Er muss also z.B. in einem Mischgebiet grundsĂ€tzlich keine Wohnbebauung planen.
Daher ist die Priorisierung eines Baugebiets, das âzumindestâ auch Wohnen ermöglicht, nicht gerechtfertigt. In Hinblick auf die Priorisierung der Wohnbebauung könnte man von einem âEtikettenschwindelâ in der AbwĂ€gung sprechen. Gleiches gilt gegenĂŒber den Belangen von Umwelt- und Naturschutz. Hier ist nicht ersichtlich, wie die Priorisierung umgesetzt werden soll. Es wĂ€re dann zu fragen, ob die Priorisierung umso mehr an Gewicht verliert, je mehr in dem Baugebiet andere Nutzungen als Wohnnutzung zulĂ€ssig werden.
SchlieĂlich: Selbst wenn sich ein AbwĂ€gungsmodell entwickeln lieĂe, das solche Differenzierungen ermöglicht, erscheint dies fĂŒr eine Gemeinde in dem beabsichtigten beschleunigten Verfahren kaum realisierbar.
Grundsatz der dreifachen Innenentwicklung in der Form nicht umsetzbar
Die BegrĂŒndung fĂŒhrt aus, es sei zu beachten, dass § 1 Abs. 7a BauGB-E nicht die allgemeinen Ziele und GrundsĂ€tze der Bauleitplanung nach § 1 Abs. 5 BauGB-E verdrĂ€ngt. Insbesondere der neu eingefĂŒhrte Grundsatz der dreifachen Innenentwicklung (§ 1 Abs. 5 S. 1 BauGB-E; BT-Drs. 21/6588, S. 77), wonach die Innenentwicklung neben der baulichen Entwicklung auch die Entwicklung der GrĂŒn- und FreiflĂ€chen sowie die Entwicklung von FlĂ€chen fĂŒr die MobilitĂ€t umfasst, bleibe bei der Erstellung von BauleitplĂ€nen zu beachten. Innenentwicklung meint das Ziel, nicht neue AuĂenbereichsflĂ€chen zu bebauen. Das soll v.a. durch Wiedernutzbarmachung von FlĂ€chen und Nachverdichtung erreicht werden, wie § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB vorgibt. Auch dieser Gedanke wird jedenfalls im Wortlaut des § 1 Abs. 7a BauGB-E nicht deutlich. Vielmehr wird hier ein genereller Vorrang des Belangs Wohnungsbau normiert. Unklar ist zudem auch hier, wie die Binnengewichtung innerhalb der Belange vorzunehmen ist, die das Baugesetzbuch der AbwĂ€gung selbst vorgibt.
Minderung des Klimaschutzniveaus
Mit dieser Regelung konterkariert das Gesetz das weitere Anliegen dieser Novelle des BauGB, dem Klimaschutz zu gröĂerer Durchschlagskraft zu verhelfen. Indem der Belang des Klimaschutzes zurĂŒckgedrĂ€ngt wird, werden zugleich die Anstrengungen des Gesetzgebers vermindert, die Ziele des Klimaschutzgesetzes, die insbesondere im GebĂ€udesektor verfehlt werden, zu erreichen. Der Wissenschaftliche Dienst des Deutschen Bundestages hat jĂŒngst darauf hingewiesen, dass solche, das Klimaschutzniveau mindernde gesetzlichen Regelungen gegen das (möglicherweise fĂŒr jedes einzelne Gesetz geltende) klimarechtliche Verschlechterungsverbot verstoĂen (BT WD 5 â 3000 â 064/26 vom 8.6.2026). Jedenfalls reiht sich diese Gesetzesnovelle in die vielfĂ€ltigen Bestrebungen des Gesetzgebers ein, durch Vorrangregelungen zulasten des Umweltschutzes und namentlich des Klimaschutzes gegen das Verschlechterungsverbot zu verstoĂen.
Symbolische Gesetzgebung?
Anders wĂ€re dies, wenn man dem § 1 Abs. 7a BauGB-E allenfalls eine symbolische Funktion beimessen wĂŒrde, die fĂŒr die Praxis wenig Neues bringt. NeusĂŒĂ und Sparwasser argumentieren, die Gemeinden seien schon jetzt frei, dem Wohnungsbau in der AbwĂ€gung Vorrang einzurĂ€umen. Wenn eine Gemeinde nicht wachsen wolle, könne sie auch durch die Priorisierung nicht dazu gezwungen werden. Das folge aus der verfassungsrechtlich gewĂ€hrleisteten Planungshoheit (NeusĂŒĂ/Sparwasser). Das trifft jedoch nicht zu: Denn kĂŒnftig hĂ€ngt es gerade nicht mehr vom Willen der Gemeinde ab, ob sie dem Wohnungsbau in der AbwĂ€gung Vorrang einrĂ€umen will. Dies gibt das Gesetz nun vor. Sollte § 1 Abs. 7a BauGB-E doch lediglich symbolische Gesetzgebung sein, sollte er wegen der dadurch bewirkten irritierenden Wirkung gestrichen werden.
Fazit
Im Ergebnis drĂ€ngt sich der Eindruck auf, dass unter dem Etikett der Schaffung von Wohnraum zugleich auch Baugebiete mit sĂ€mtlichen anderen Nutzungsarten in der AbwĂ€gung einen Vorrang gegenĂŒber entgegenstehenden Belangen, wie etwa Boden- und Naturschutzbelangen, zugewiesen werden sollen. Es besteht die Gefahr, dass die Gemeinden durch die mittelbare Priorisierung auch solche Bebauungen ermöglichen können, die von dem Gesetzesvorhaben gerade nicht gefördert werden sollen â es reicht aus, wenn es sich um Gebiete handelt, in denen auch Wohnungen zulĂ€ssig sind. Als trojanisches Pferd schleust die Wohnnutzung so sĂ€mtliche anderen Nutzungsarten in den Vorrang mit ein. Die von der Novelle auch erstrebten Ziele der dreifachen Innenentwicklung und der StĂ€rkung des Klimaschutzes werden so konterkariert.
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Daran dachte ich nicht. Ich fand mich wenig spĂ€ter aus ganz anderen GrĂŒnden in einer Buchhandlung wieder und lieĂ das Sortiment im gewohnten Zwielicht der IntentionalitĂ€t an mir vorbeifliegen. Plötzlich spannte sich der Bogen doch. Ich hatte ja ein Thema, und die Buchhandlung hatte ein Buch. Es war Elena Ferrantes einzigartige Essaysammlung âAn den RĂ€ndernâ (Suhrkamp). Auf ihrem erstaunlichen Coverbild ist eine kleine, offenbar weibliche RĂŒckenfigur abgebildet, die an der roten Randmarkierung eines grobkarierten Blattes steht und in die jenseitige Dunkelheit starrt, ihr gegenĂŒber bloĂ zwei weiĂe Punkte. Augen, vermutlich. Ich griff zu.



None of this was on my mind. A little later, for entirely different reasons, I found myself in a bookshop, letting the shelves drift past me in the familiar twilight of intentionality. Then, suddenly, the arc closed. I had a topic, and the bookshop had a book. It was Elena Ferranteâs singular essay collection In the Margins (Europa Editions). Its astonishing cover shows a small RĂŒckenfigur, apparently female, standing at the red margin line of a sheet of graph paper and staring into the darkness beyond, faced by nothing but two white dots. Eyes, presumably. I reached for it.